Как управлять многоквартирным домом

 Первый: непосредственное управление возможно в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более тридцати (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ). 

Второй: ТСЖ создается собственниками многоквартирного дома (решением более 50% собственников) или собственниками квартир нескольких домов, является видом товариществ собственников недвижимости, представляющим собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, и регистрируется в качестве некоммерческой организации (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; пп. 4 п. 3 ст. 50, п. 2 ст. 291 ГК РФ).

Третий:  управляющая организация — коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ).

Наиболее удобный и приемлемый – это управляющая компания.   В нашем городе сегодня работает  одна управляющая компания «Наш дом» директор Мелков Г.Х. на ее обслуживании находится 166 домов.

Образцово-показательный пример

Стать старшей по дому Н.А. Яскевич предложили жильцы дома на собрании. Было это в 2013 году. Соглашалась она на эту должность временно. Хлопот то хватает, а тут еще за целый дом отвечай. Однако, будучи человеком грамотным, и хозяйственным к новым обязанностям отнеслась добросовестно.  Выбрали старших по подъезду, создали совет дома. Они регулярно собираются определяют что нужно сделать, какую работу провести с должниками.  Кстати, в этом доме их немного и сумма долга  составляет 40 000 рублей. С каждым проводят беседу, и находят даже тех, кто переехал в другой город. А все это получается благодаря тому что, несмотря на то, что дом пятиэтажный и в нем 4 подъезда, совет дома знает каждого квартиросъемщика не понаслышке, а лично. И если в доме появляются новые жильцы обязательно придут и познакомятся, расскажут правила и призовут к порядку.  Так обратила внимание  Н.А. Яскевич на работу технички: не регулярная некачественная уборка не устраивала жильцов.  Старшая по дому обратилась в УК и как результат, теперь в подъездах чисто.

В конце месяца женщина запрашивает акты выполненных работ УК. Если со счета дома списана большая сумма, то уточняет на что ушли деньги. Так на ремонт  детской площадки (а это только покраска, другие виды ремонта детской площадки УК выполнять  не может, так как у нее отсутствует соответствующая лицензия) было списано 5000 рублей. Нели Анатольевна уточнила,  сколько списали денег с дома напротив, площадка ведь общая.  В итоги часть денег вернулась на счет. Сегодня на счету дома около 70 000 рублей. Но так как у дома есть должники, она уменьшилась ровно на сумму долга, то есть 70 000 – 40 000 получается на счету дома всего 30 000 рублей.  Что сделать можно на благо дома на оставшиеся деньги? Ремонт одного подъезда обходится примерно в 30 000 рублей, без учета оплаты работы 4 –х маляров. На установку детской площадки соответствующей всем требованиям, причем самой скромной нужно около 1 000 000 рублей и выше.  Однако Нели Анатольевна не унывает и вместе с жильцами они и клумбы разводят возле дома, и если надо сами выходят на уборку территории, да снег от подъездов часто чистят сами, не дожидаясь дворников.

А теперь разберемся,  куда уходят деньги

И так если вы внимательно рассматривали  квитанцию об оплате, то обратили внимание на раздел  3 «Расчет размела платы и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги».

Львиная доля платежа уходит в ресурсоснабжающие организации — это холодное и горячее водоснабжение, отопление. УК остаётся лишь платеж собрание и текущий ремонт дома.  А это 8,59 рублей за единицу измерения. За единицу измерения берется площадь вашей квартиры. Например: общаяя площадь вашей квартиры 55,1 кв.м умножается на 8,59 р получается 473,31 рубля уходит в УК за обслуживание дома. Допустим, в доме 100 квартир и в среднем с каждой квартиры за содержание и текущий ремонт перечисляется по 450  рублей. Должников в доме нет, тогда сумма сбора составит всего 45 000 рублей в месяц.  И чтобы собрать нужную сумму  для текущего ремонта жильцам придется собирать деньги в течение года. И это при условии, что  дом  находится в идеальном состоянии.

К сожалению идеальных домов в городе считанные единицы, а общий долг за услуги ЖКХ населения составляет 34 млн рублей. Ежемесячное начисление составляет 10 млн рублей. Но в кассу возвращается  лишь 80% от начисленного. Так что в нашем городе сложилась тенденция хронических неплатежей. И что самое интересное это одни и те же люди. Среди них очень много людей из асоциальной среды, но есть и те, кто имеет стабильный доход. В результате долги растут как снежный ком. А жители продолжают требовать, чтобы условия их жизни становились лучше.

Требовать требуем, а сами делать ничего не делаем

В доме по ул. Строительная, 1  сто восемнадцать квартир. Долг населения по квартплате составляет 1 039 951 рублей. Получается, в среднем каждая квартира должна около 9 000 рублей. Это задолженность от трех и более месяцев. Но при этом мы хотим, чтобы  в подъездах светло было, в них убирали,  от снега чистили вовремя, да и детскую площадку сделали. Но при этом платить не будем. Дом по пр. Киров, 13 – долг около 1 000 000 рублей, ул. Щетинкина, 63  долг около 1 000 000 рублей и этот список можно продолжать дальше.  

Теперь посмотрим опыт других регионов

Новосибирск. Заходя в дом можно на первом этаже увидеть информационный стенд о работе УК с перечислением  работ выполненных за месяц, а также суммы сборов. Телефоны экстренных служб. И ее никто не срывает, и не портит, понимая, что это важная информация.

В Италии  никто не знает что такое ЖКХ. В этой стране у каждого дома есть собственник. И он следит за его состоянием. Жильцы регулярно вносят плату. И если  хоть один не рассчитался своевременно, то в доме не будет ремонта крыши, лифта, и т.д.  В этой стране люди понимают, что прежде чем потребовать нужно, что то сделать самому.

Что же происходит у нас?

По сути, в нашем городе нет взаимодействия жителей многоквартирных домов и УК.  Инертность не позволяет ни тем, ни другим пойти навстречу друг другу.   А ведь есть примеры, когда дома могут зарабатывать.  Размещение баннеров на торце дома, сдача в аренду свободных помещений (если таковые имеются) и т.д.  Арендная плата — это дополнительные деньги на обслуживание дома. Однако  жить в новых условиях мы пока не научились!

Памятка для населения

Напомним еще раз,  управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме  отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Но жильцы могут сами установить другой срок предоставления отчета и форму и порядок отчетности – ее можно включить в договор с УК.  Если жильцы не проявили инициативы – организации могут отчитываться в свободной форме, законодательно форма отчета не установлена. Но, УК обязана указать в таком отчете «информацию об исполнении всех обязательств по управлению многоквартирным домом, содержащихся в договоре управления многоквартирным домом».

Если управляющая организация не исполняет обязанность по предоставлению отчета, потребители могут обратиться в органы государственной жилищной инспекции или расторгнуть договор управления с такой УК.

 И так думаю понятно, что все  в наших с вами руках и только от нас зависит судьба наших домов.